Després d’una època marcada per la crisi econòmica i l’esclat de la bombolla immobiliària, tot apunta que el sector de l’habitatge viu, des de principis del 2017, una època de bonança. Així ho corroboren l’augment del nombre d’operacions, els inversors estrangers que arriben al país amb ganes de comprar o els promotors que tornen a construir a velocitat de creuer. Els experts en la matèria, però, ja van apuntar a començaments del 2018 que ens espera un període de canvi durant el qual la paraula “alentiment” esdevindrà una de les més pronunciades. De fet, Mataró és un dels municipis que ja ha reduït la marxa, un fenomen que ha coincidit amb la nova llei hipotecària, l’increment d’episodis d’ocupacions a la ciutat o les intencions fallides del Govern català de limitar els preus del lloguer a cop de decret.
En només una dècada, del 1996 fins al 2006, els preus dels pisos van pujar gairebé un 200% a tot l'Estat. Inversors, immobiliàries i promotors van aprofitar la conjuntura del mercat per fer l'agost, mentre les famílies contractaven a ulls clucs crèdits hipotecaris sense sovint ni llegir la lletra petita. Els problemes no van trigar a arribar i l'ensorrament del sector va suposar també la ruïna econòmica per a milers de petits propietaris.
Amb el pas del temps, bona part de la ciutadania ha pogut superar el tràngol i sembla que torna a apostar pel maó com a objecte d'inversió. "La recuperació del sector de la compravenda d'habitatges ja es va començar a notar a finals del 2016 i podem dir que s'ha consolidat durant els darrers tres anys", apunta Antoni Martí, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme. No obstant això, l'expert assenyala un nou fenomen, que serà el protagonista indiscutible en l'economia espanyola i europea dels pròxims anys: l'alentiment. "Tot i que encara no disposem de xifres concretes, és cert que hem notat una davallada en el nombre de transaccions que tenen lloc al municipi", afirma.
La recuperació del sector immobiliari i de la construcció es consolida en un any marcat per diversos canvis en la regulació.
Encara és molt aviat per determinar-ne les causes, però Martí sospita que la posada en marxa de la nova llei hipotecària segurament en té part de culpa. "La regulació estrenada aquest estiu és positiva per als consumidors perquè és més transparent i garantista, però també dona pas a un escenari desconegut per a les entitats financeres, que han d'assumir totes les despeses del procediment", explica. Si a aquest trasbals per als bancs hi sumem la importància que ha adquirit la figura del notari (que haurà de rebre el futur propietari dues vegades i proporcionar-li l'escriptura amb un mínim de 10 dies naturals abans de la firma), no és d'estranyar que moltes signatures vagin amb mesos de retard.
Què has de saber sobre la nova llei hipotecària?
Al juny va entrar en vigor la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, més coneguda com a nova llei hipotecària. Les regles del joc han canviat i la norma obliga les entitats financeres a assumir les despeses de notaria, gestoria i registre, i els endureix les condicions a l'hora de desnonar els clients per impagament. D'altra banda, desapareixen les clàusules terra o, dit d'una altra manera, en el cas de préstecs a un interès variable, la banca no podrà fixar un límit si l'euríbor cau. Ara bé, els bancs també hauran d’analitzar amb especial atenció els ingressos presents i previsibles, els actius en propietat, els estalvis i les despeses fixes dels demandants.
Adeu a les clàusules terra: en els préstecs a un interès variable, els clients podran beneficiar-se de la baixada de l'euríbor.
Els preus del lloguer toquen sostre
"El sector està molt lluny de reviure una nova bombolla immobiliària perquè la valoració dels pisos que són objecte de compravenda, almenys a Mataró i al Maresme, s'ajusta a la situació del mercat", afirma el responsable de la Cambra. Que els preus del lloguer al municipi estiguin tocant sostre també reforça aquesta premonició. De fet, després de quatre anys (2015, 2016, 2017 i 2018) durant els quals els arrendaments es van encarir un 30%, "el mercat comença a mostrar símptomes d'esgotament".
Segons les darreres dades publicades per la Generalitat de Catalunya, en el primer trimestre del 2019 el preu mitjà del lloguer a Mataró va ser de 637 euros. "Es tracta d'una xifra similar a la del quart trimestre de 2018 (635 euros) i inferior a la del tercer trimestre de 2018 (641 euros)", assenyala l'entrevistat, que afegeix que l'oferta s'està adaptant a la demanda perquè "els llogaters ja no poden pagar més".
En aquest sentit, segons l'Observatori de l’Habitatge Metropolità, el 42% de la població de l'àrea metropolitana de Barcelona (un total de 300.000 persones) destina ni més ni menys que 4 de cada 10 euros a pagar el lloguer i els subministraments bàsics. "El problema de l’habitatge al país és que requereix polítiques públiques sostingudes en el temps, que no depenguin del partit de torn que entra en el poder i que puguin comptar amb més pressupost", apunta Martí.
Queda clar que, a hores d'ara, ni llogaters ni propietaris viuen el seu millor moment. Mentre que els primers han d'afrontar rendes gens assequibles (els tres municipis més cars a l'hora de llogar un habitatge són al Maresme: Sant Vicenç de Montalt, Cabrils i Alella), els segons fan tot el possible per no ser les noves víctimes de l'ocupació il·legal.
El principal temor del propietari
Antoni Martí també forma part de la Comissió Municipal de Convivència, òrgan que es va crear a finals del 2016 per gestionar els problemes de convivència i de seguretat que genera l'ocupació il·legal d'habitatges a Mataró, especialment en barris com Cerdanyola, Rocafonda i Centre-Eixample. Actualment hi ha vuit agents de la Policia Local que es dediquen exclusivament a aquesta problemàtica i que, fins al març, han hagut d'actuar en 450 ocasions. "No pot ser que un desnonament per impagament s'allargui fins als vuit o nou mesos o que l'ocupació il·legal d'un immoble no estigui tipificada com a delicte", denuncia el portaveu de la Cambra. És per això que al llarg d'aquesta tardor el Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya demanarà al fiscal superior de Catalunya que s'apliqui al territori la mateixa instrucció que a les Illes Balears. "Reclamarem que quan hi hagi una ocupació il·legal es procedeixi de manera immediata al desallotjament de l’immoble ocupat i a la detenció dels seus ocupants", especifica.
A la caça del millor immoble
Deixant de banda els problemes que encara arrossega el sector immobiliari, els petits i grans compradors encara consideren que és un bon moment per invertir en maó. "Si bé és cert que a partir del 2017 va haver-hi una remuntada de preus que encara està vigent en el mercat residencial i terciari, també hi ha hagut molt de moviment d'operacions a Mataró", assegura Daniel Morillas, cap de vendes d'Urbenia. Cerdanyola, Cirera, Molins i el Pla d'en Boet són els barris que funcionen més bé i on hi ha més demanda d'habitatge al municipi. Les zones més cotitzades, per la seva banda, no han canviat i el Centre-Eixample i la Via Europa ocupen les dues primeres posicions del podi.
Les noves promocions, com la de l'edifici d'El Rengle, són encara una excepció a la ciutat. De fet, segons dades del 2018, el mercat d'obra nova representa el 10% del total de vendes i les operacions d'habitatges de segona mà, el 90% restant. Quant al perfil de comprador, "el nombre de famílies que busquen un nou pis o passar-se del lloguer a la propietat ha augmentat considerablement en l'últim any", apunta Morillas.
Segons el cap de vendes de la immobiliària maresmenca, però, els inversors estrangers encara no han retornat a la ciutat. "Encara hi ha compradors xinesos, russos i europeus que s'interessen per les nostres promocions, tot i que els clients locals són els que predominen", assenyala.
