En els darrers mesos han desaparegut dels carrers de la ciutat gran quantitat d’agències immobiliàries –prop del centenar segons algunes fonts. Saber el nombre exacte resulta complicat ja que moltes no constaven en cap registre. La venda de pisos ha caigut entre un 30 i un 40% i el descontrol i l’especulació regnants han portat al sector a una notable crisi de la que no se salven ni els grans grups immobiliaris. Per exemple, Tecnocasa ha tancat el 40% de les seves oficines. Els bancs han tancat l’aixeta i els treballadors del sector han engrossit les llistes de l’atur. Cal afegir que el moment econòmic no és el més idoni però cap a on anem?
“Hem tocat fons, no percebem un millor moment però pitjor tampoc, a menys no es pot anar”. En Toni parla des de l’experiència que li donen dues dècades en el ram de les agències immobiliàries. Assegut darrere la taula de la senzilla oficina que Finques Mediterrània té l’Avinguda Gatassa explica com en aquests darrers dos anys ell i el seu soci s’han vist obligats a tancar tres agències més que havien obert a Mataró. En total havien arribat a donar feina a catorze persones, ara en el negoci només hi treballen ells dos. La bombolla ha perdut aire i aquells que amb “pocs escrúpols” van contribuir a inflar-la han arrossegat a milers de professionals. El cas d’en Toni és un cas paradigmàtic del que ha succeït en el sector immobiliari en els darrers mesos i que encara ha de portar més conseqüències a mitjà termini.
Els promotors immobiliaris han reconegut que les vendes de pisos d’obra nova en el segon semestre de 2007 van caure entre un 30% i un 40% a tot l’estat. A la manca de compradors cal afegir la baixada de guixeta dels bancs a l’hora de concedir crèdits -l’experiència nord-americana ha fet onejar la bandera de la precaució- fet que manté a l’expectativa els professionals del sector. Tampoc ha ajudat la “competència deslleial”, com denuncia en Toni, que s’ha exercit durant el període d’auge de la venda d’habitatges. Un telèfon mòbil, cert capital inicial i una mica de xerrameca i naixia una nova agència, sense registre i reduint costos al màxim. Semblava que mai fer diners havia estat tan fàcil. La realitat però és una altra, només a-quells que van saber retirar-se a temps han pogut esmorteir la caiguda, la resta acompanyen la bombolla en el descens i els professionals de sempre aguanten com poden la sacsejada. La crisi ha portat a la selecció natural.
El professor d’economia de l’EUM, Josep Maria Raya, manté que la pitjor part d’una crisi és el principi, per tant ja ha passat, tot i que augura que els pèssims números per a la construcció encara estan per arribar aquest 2008, quan “han de tancar més immobiliàries i més constructores”. La crisi però, a diferència del que sembla pel volum de les informacions al respecte, ja es venia mastegant des de feia un any i mig, aproximadament, com assenyala Raya i ratifica en Toni rememorant el nefast segon semestre de 2006 per al seu negoci. Es tornant enrere precisament quan es descobreixen alguna de les múltiples causes de la conjuntura que viu el sector i que, cal assenyalar, s’emmarca en un període d’estancament econòmic.Precedents de la crisiL’economia es conforma de cicles, alts i baixos que es van succeint i es repeteixen cada cert temps. Entre 1991 i 1996 la venda d’habitatges pateix també una forta recessió, moment en que el mercat aprofita per corregir els excessos d’un cicle positiu anterior –pas que s’està donant actualment com veurem-, explica Raya. Aquest procés deriva en un escenari amb “preus atractius i no excessiva oferta”. Fets que sumats a l’efecte euro posterior i a la reducció dels tipus d’interès comportarà un important increment de la demanda i conseqüentment de preus. Aquests, però, en un principi contenen l’augment i creixen en consonància amb els paràmetres que marquen el moment econòmic. La tendència es trenca un cop arribat el 2005, apareix la mítica bombolla immobiliària que defineix Raya: “quan els preus creixen sense cap motiu econòmic”.
“La situació era insostenible”, comenta el professor, que assenyala que en els temps d’apogeu del negoci es construïen 800.000 habitatges l’any quan la necessitat era de 400.000. Durant el 2007 els visats que concedeixen els arquitectes per a construir pisos nous ja va caure un 25%, quedant-se en poc més de 650.000. Precisament, el professor explica que aquest descens és el camí natural que portarà a corregir una situació anòmala que ha acabat amb l’equilibri de l’oferta i la demanda i amb una sobrevaloració dels pisos que podria ser d’un 30%, segons ha assenyalat el Banc d’Espanya. “Entre el 91 i el 96 els preus es van corregir un 30% i no ens vam adonar”, tranquil·litza Raya. L’economista exposa que les bombolles tenen dues maneres de perdre aire: una, punxant-se, el que ve seguit d’una patacada com la que ha tingut lloc als EEUU; i una altra desinflant-se a poc a poc, “creixent per sota de la inflació”. Com s’arriba a aquest nivell de preus?L’increment descontrolat dels preus ha estat fruit d’un cúmul de factors molt diversos que no poden ésser analitzats per separat: “la manca de sòl edificable i el fet que els ajuntaments hagin trobat una manera important de finançar-se; les facilitats a l’hora de concedir hipoteques, si no existeix un esforç considerable més fàcil comprar que llogar, -no existeix una oferta important de pisos de lloguer- o l’arribada d’immigrants”. Toni manifesta que és en aquest punt quan es trenca la cadena: augmenta la demanda de pisos econòmics, pugen els preus d’aquest tipus d’habitatges i arrossega la resta del sector. És clar que l’especulació ha tingut molt a veure, “a partir del moment en que existeix una bombolla, és evident que hi ha especulació, és legal”, sentencia resignat l’agent immobiliari.
El paper de l’administració central en la disbauxa de l’habitatge ha brillat per la seva absència, és el que té el lliure mercat. “El problema és que s’ha portat una mala política durant molts anys, d’encoratjar la construcció i la compra”, sentencia Raya. “Tenim el percentatge més alt de propietaris -prossegueix-, el mercat del lloguer és gairebé inexistent (és només un 15 %, el 5% lloguer social), l’estat no ha promocionat un lloguer accessible, no ha buscat fórmules alternatives com les cooperatives”. El professor afegeix que les mesures engegades han anat en sentit contrari a regular els preus del sector i que no s’han cercat “altres vies” per al finançament de l’administració local.
“Sé que és temporal, el problema és per quant temps més. Estem a l’expectativa, quan la cosa millori esperem estar aquí”. En Toni sosté que l’actual situació no començarà a veure la llum fins que els bancs tornin a afluixar. Per la seva part, el docent de l’EUM opina que als bancs s’està imposant la normalitat, els requisits per a la concessió de crèdits són més estrictes, alhora aclareix que la tendència és ara el canvi d’hipoteques. Respecte si la situació que han patit els EEUU es pot donar a l’estat, Raya considera que és difícil, ja que les hipoteques subprime concedides no superen el 3% i “el risc de pagament està més cobert”, l’índex de morositat a l’estat espanyol és baix. A més destaca que “a priori els indicadors no són del tot fiables”.
Ambdós coincideixen a destacar que la crisi ha servit almenys per purgar la professió, “quedarà el negoci com a negoci no com a especulació” subratlla l’economista. En aquesta conjuntura Raya argumenta que ha estat un error recolzar el creixement econòmic en un sector “tan poc productiu” i aposta per donar un gir. “La nostra economia està en un moment com no havia estat abans per fer el canvi d’especialització. Flexible, amb menys atur i menys dèficit públic”. La sortida per a Raya és clara: les noves tecnologies.
La selva mataronina
“Mataró és una selva”. Un agent immobiliari que vol mantenir l’anonimat denuncia el canibalisme que ha dominat el mercat immobiliari i la professió en els darrers anys. “El mateix pis el poden tenir vint immobiliàries diferents però el pitjor és quan tenim el mateix pis i el mateix client diverses agències”. Una situació que ha generat una situació tensa i una competència ferotge, on per a alguns tot és vàlid. ‘Homo homini lupus’, “l’’home un llop per a l’home”, que deia Hobbes. Mataró és un mercat atractiu, posseeix un dels m2 més cars de l’estat. A part dels factors que es comenten a l’article, la proximitat amb Barcelona i el marge de creixement, han estat claus a la ciutat per l’augment dels preus. Com arreu l’especulació ha campat amb total impunitat malgrat que pesi. “Mai ens hem plantejar la feina com una activitat especulativa per aprofitar el moment, és la nostra professió i si el capital marxa no serveix de res”, comenta Toni. Quan els oportunistes marxen queden els de sempre que són els que pateixen més les conseqüències.
